Los Tokens no fungibles (NFTs) parecen estar en las noticias casi todos los días. Desde precios récord para Arte NFT hasta NFTs utilizados como herramientas de marketing para cadenas de comida rápida populares, la tendencia parece estar cobrando fuerza. Como truco o coleccionable (a veces ambos), los NFTs son fáciles de implementar y ejecutar, pero es un desafío mucho mayor aplicarlos a las más conservadoras industrias como los bienes raíces.
En el último año, los usos experimentales de los NFT han estado apareciendo en la industria. Todo, desde proyectos de construcción hasta préstamos, están siendo probados como NFT por varias compañías que buscan mejorar los procesos y acelerar las transacciones inmobiliarias que a menudo pueden complicarse por las muchas capas de verificación de los documentos involucrados.
Los NFT en el sector inmobiliario
Los NFT no son más que títulos digitales únicos (tokens) de propiedad, ya sean reales o virtuales, que se almacenan en el libro mayor de la blockchain. En teoría, esto reduce el riesgo de daño debido al fraude y mejora la capacidad de un propietario para demostrar que, de hecho, posee una cosa. Pero, cuando se trata de bienes raíces, es mucho más complejo.
Hay dos tipos de tokenización involucradas en los bienes raíces: activo completo (EA) y propiedad fraccionada (FO). La tokenización FO es bastante simple. Es similar a una plataforma de crowdfunding u otra estructura similar que permite a los inversores comprar acciones.
Cada propietario fraccional posee una cantidad de tokens que representan acciones en el proyecto, dependiendo de cómo se estructure la inversión. La tokenización FO ya se está utilizando en casos limitados en la industria inmobiliaria.
La tokenización de EA, por otro lado, no puede funcionar a menos que la escritura de propiedad real se convierta en un NFT. Esto sigue siendo increíblemente difícil de lograr debido al entorno regulatorio que rodea a las inversiones inmobiliarias, aunque se siguen tomando medidas para poner el balón en juego.
En última instancia, tiene que haber una nueva clase de activo creado para que exista un token EA para una escritura de bienes raíces.
La tokenización FO es mucho más fácil ya que las corporaciones que poseen activos inmobiliarios están fácilmente tokenizados y distribuidos por tokens NFT, que es un tipo de valor al igual que una acción. Y, al igual que una acción, los tokens NFT están destinados a registrarse en la SEC.
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Bienes raíces digitales vs bienes raíces físicos
Aunque todavía es difícil registrar viviendas físicas individuales como NFTs, los bienes raíces digitales se pueden registrar utilizando NFTs. Los bienes raíces digitales realmente no tienen reglas regulatorias, ya que existe en un mundo virtual equivalentemente tan financieramente regulado como el Salvaje Oeste.
Los bienes raíces digitales existen en espacios virtuales, a menudo denominado «el metaverso» o «plataformas sandbox», donde los usuarios pueden interactuar y construir casi cualquier cosa que deseen. Minecraft, por ejemplo, es una plataforma muy conocida que ofrece potencial inmobiliario digital.
Otras plataformas comunes incluyen Roblox (RBLX), Decentraland (MANÁ), Axie Infinity (AXS), Upland, Criptovoxels y Somnium Space.
Al igual que los bienes raíces de la vida real, los lotes de bienes raíces virtuales son parcelas designadas dentro del espacio designado por la plataforma. Hay un límite en la cantidad de parcelas disponibles, dependiendo de la plataforma, y eso crea escasez de la misma manera que ocurre en el mundo físico.
Por ejemplo, Decentraland tiene 90.601 parcelas individuales, cada una de las cuales se comercializa como un tipo de NFT conocido como «LAND», y se compran utilizando una criptomoneda llamada MANA.
¿Cómo funcionan los NFT inmobiliarios?
Los NFT inmobiliarios funcionan como cualquier otro NFT. Se compran utilizando una criptomoneda de la elección del vendedor, almacenadas en una billetera digital, y, si eres especulador, se venden nuevamente con fines de lucro a un comprador por la cantidad correcta de dinero.
Las inversiones mantenidas como tokens FO se comportan más como acciones en el sentido de que representan una parte de un proyecto inmobiliario en lugar de un solo elemento real o virtual. Las ganancias se pagan como cualquier otro tipo de inversión basada en acciones, ya que la propiedad es solo una parte de un negocio.
Por ejemplo, si tuvieras uno de los 10 tokens de una empresa de bienes raíces que invierte en edificios de apartamentos, se te enviaría un cheque al final de un ciclo de ganancias que representa el 10% de la ganancia neta (a menos que tuvieras un acuerdo diferente en su lugar).
Al igual que con todos los NFT y acciones, tienes derecho a la divisibilidad, lo que significa que generalmente puedes vender esos tokens en cualquier momento que quieras. Algunas plataformas de crowdfunding para inversiones inmobiliarias requieren que mantengas tus acciones durante un cierto período de tiempo, y es probable que las plataformas respaldadas por NFT también tengan un tiempo de retención mínimo a medida que se vuelvan más populares.
Uso de NFTs en hipotecas
Los NFT en realidad no se están utilizando ampliamente en productos hipotecarios, pero pueden volverse más populares. LoanSnap, utilizando su Protocolo Bacon, ha ofrecido las primeras hipotecas NFT en forma de préstamos con garantía hipotecaria. Procesan préstamos al igual que las hipotecas normales, pero emiten NFT en lugar de simplemente crear notas hipotecarias con los gravámenes.
Hasta ahora, solo se han acuñado un puñado de hipotecas NFT y aún no están disponibles para que los inversores en notas hipotecarias o criptográficas las consideren para sus portafolios. Sin embargo, LoanSnap planea emitir una moneda estable llamado bHome, que representará la propiedad fraccionaria en una de las notas hipotecarias NFT. Los inversores también harán posibles hipotecas NFT adicionales al proporcionar fondos para futuros prestatarios.
Ventajas y desventajas de los NFT inmobiliarios
Debido a que los NFT inmobiliarios son tan nuevos, es difícil evaluar realmente sus fortalezas y debilidades. Actualmente se están llevando a cabo muchos experimentos que ayudarán a los inversores a comprender mejor dónde se pueden y no se pueden aplicar los NFT dentro de la industria inmobiliaria.
Sin embargo, sabemos algunas cosas. En primer lugar, los NFT inmobiliarios, como cualquier otro NFT, prometen registros de propiedad seguros y fácilmente rastreables para una amplia gama de inversiones inmobiliarias. En segundo lugar, permitirán la compra y venta de inmuebles en mundos virtuales, que se perfilan como una frontera de inversión.
Por otro lado, como cualquier otra cosa en el mundo de las criptomonedas, los NFT inmobiliarios generalmente no están garantizados, y su valor puede llegar a cero sin previo aviso. Los NFT inmobiliarios relacionados con bienes raíces virtuales serán inversiones especialmente riesgosas durante algún tiempo. Los NFT que representan la propiedad fraccionaria en las inversiones del mundo real deberían ser más estables.
El futuro de los NFT inmobiliarios
Hoy en día, el matrimonio de bienes raíces y los NFTs se encuentra en una etapa tan temprana, que es difícil hacer predicciones. Los NFT, en teoría, pueden proporcionar formas fáciles de transferir la propiedad de acciones en inversiones inmobiliarias o bienes raíces virtuales, pero no esperes que transfieran propiedades completas en el corto plazo. Las pocas unidades completas que se han vendido utilizando NFT se vendieron como parte de un paquete. Una vivienda vendida en Ucrania, por ejemplo, se incluyó en la venta de un negocio que era el NFT real.
Las leyes inmobiliarias actuales hacen que sea muy difícil mantener propiedades inmobiliarias completas como NFT. A medida que la tecnología blockchain y otras herramientas en la caja de herramientas criptográficas demuestran ser cada vez más útiles para cosas como la creación de hipotecas y la generación de oportunidades de crowdfunding, es probable que cambien. Hasta entonces, busca oportunidades para mantener partes de la deuda hipotecaria, proyectos de construcción y otras inversiones grupales como NFT.
